中古リノベが市民権を得てきたことを実感しているここ数年。
でもいざリノベーションを検討しはじめるとわからないことも多いのが確か。
・どんな会社に相談するのがベストなのかの判断材料がわからない。
・築40年以上経ってる家なんだけどリノベしたらこの先３０年とか住めるの？
・新築と同じようにリノベも申請とか色々必要なの？
今日はそんな疑問のひとつ「中古リノベと建築確認申請」について解説していきたいと思います。
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【着工〜検査済証が発行されるまで】
＜建築確認申請とは？＞
建物を立てる際にその建物が建築基準法に適合したものであるかを公的に審査するための手続きです。
建築確認申請は建築基準法で義務付けられており、指定審査機関が法規と照らし合わせて設計図を細かくチェックします。
審査は「着工前」「着工中」「完成後」の３つのフェーズに分かれており、すべての検査を通過すると「検査済証」が発行されます。
＜建築確認申請が必要なケースとは？＞
【建築基準法の第６条】
建築主は、第１号から第３号までに掲げる建築物を建築しようとする場合（中略）、これらの建築物の大規模の修繕若しくは大規模の模様替をしようとする場合、又は第４号に掲げる建築物を建築しようとする場合においては（中略）、確認の申請書を提出して建築主事の確認を受け、確認済証の交付を受けなければならない。
簡単に整理をすると
①新築の場合は建築確認申請は必ず必要である
②第１～３号に該当する建物で「大規模な修繕もしくは大規模な模様替え」を伴うリノベーションは建築確認申請が必要
ということになります。
【第１号〜４号建築物とは？】
第１号：映画館・病院・学校・百貨店・集合住宅等、その用途に利用する部分の床面積が100㎡を超えるもの
第２号：木造の建築物で3階建て以上、延床面積が500㎡を超えるもの、建物高さが13ｍを超えるもしくは軒の高さが9ｍを超えるもの
第３号：非木造の建築物で2階建て以上、または延床面積が200㎡を超えるもの
第４号：第３号～第４号以外の建築物のほか、都市計画区域や景観法等で定められた区域内における建築物
このように、建築確認申請は、建物の用途、構造、高さ、延床面積によって「必要or不要」がわかれています。ちなみに一般的な「木造２階建て」は第４号にあたります。
【大規模の修繕と模様替えとは？】
次に「大規模な修繕・大規模な模様替え」について見ていきます。
大規模な修繕・大規模な模様替えを建築基準法では以下のように定めています。
（ 大規模な修繕 ）
大規模な修繕とは、修繕する建築物の部分のうち、主要構造部（壁、柱、床、はり、屋根又は階段）の一種以上を、過半（1/2超）にわたり修繕することをいいます。
**修繕とは、経年劣化した建築物の部分を、既存のものと概ね同じ位置に概ね同じ材料、形状、寸法のものを用いて原状回復を図ることをいいます。
( 大規模な模様替え )
大規模な模様替えとは、模様替えをする建築物の部分のうち、主要構造部（壁、柱、床、はり、屋根又は階段）の一種以上を、過半（1/2超）にわたり模様替えをすることをいいます。
**模様替えとは、建築物の構造・規模・機能の同一性を損なわない範囲で改造することをいいます。一般的に改修工事などで原状回復を目的とせずに性能の向上を図ることをいいます。
つまり、「壁・柱・床・はり・屋根又は階段」のうち一種以上について、半分以上を壊して新たにリノベーションする場合を「大規模の修繕」「大規模の模様替え」と定義しています。半分以上を意味する「過半」については、実際は審査する機関によって判断が分かれるため事前にリノベ会社に相談しましょう。
＜リノベーションで建築確認申請が必要なパターン＞
マンションリノベーションは構造が関わらないので建築確認申請は必要ありません（区分所有の場合）が、戸建てリノベーションの場合は①〜⑤のパターンで建築確認申請が必要になります。
①第１〜３号建築物で屋根の1/2以上を葺き替える場合や、外壁の1/2以上を別の材料に取り替える場合
②第１〜３号建築物で1/2以上の間取り変更を伴うフルリノベーションやスケルトンリノベーション
③10㎡以上の増築を行う場合（防火・準防火地域は10㎡以下も必要）
＜建築確認申請をしなかった場合の措置は？＞
建築確認申請は建築基準法の中で公的に定められた手続きです。そのため、建築確認申請が義務付けられているのにそれを行わなければ“建築基準法違反”になります。
第九条「違反建築物に対する措置」
特定行政庁は、建築基準法令の規定又はこの法律の規定に基づく許可に付した条件に違反した建築物又は建築物の敷地については（中略）、当該工事の施工の停止を命じ、又は、相当の猶予期限を付けて当該建築物の除却、移転、改築、増築、修繕、模様替、使用禁止、使用制限、その他これらの規定又は条件に対する違反を是正するために必要な措置をとることを命ずることができる。
とあります。
つまり、違法建築であることが発覚した場合、行政指導のもとその建物の是正工事が求められるということです。
最悪の場合、一定期間住めなくなる可能性もあるのです。
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「リノベと建築確認申請」についていかがだったでしょうか？
リノベでも新築と同様に建築確認申請が必要になるケースがあるんですね。
昨今は、狭い土地に木造３階建てでマイホームを立てる狭小住宅やハウスメーカーやデザイナーズの建物は「鉄筋コンクリート」や「鉄骨造」の２階建てだったりするのでリノベーションには注意が必要です。
コストを抑えるためにも「建築確認申請が不要な範囲で上手にリノベーションする」という、リノベ会社側のスキルも重要になってくるので戸建てリノベーションをご検討されている方はぜひ当社にお問い合わせください。
トウケンコウでは 「物件探し＋リノベ」 も 「リノベのみ」 も ご対応が可能です。
リノベーションの専門家「リノベーションアドバイザー」もおりますので、お気軽にお問い合わせくださいませ。
＜参照元＞
・建築基準法
・参考 法律上の手続きと補助・融資等の制度
・既存不適格建築物について
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