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リノベーションの手順書|トウケンコウ|千葉の工務店

中古物件を買ってリノベーションしたいお客様が増えてきたのを実感しているこの頃。
でもいざリノベーションを検討しはじめるとわからないことが多いのも確か。

・どんな会社に相談すればいいのか?
・どんな手順でリノベーションするのか?
・物件を先に決めちゃっていいのか?
・ローンはどうやって手配する?
・物件は不動産会社に依頼するんだけど(or持ち家)リノベーションだけお願いできるのか?

そんな疑問を図解して解説していきたいと思います。

【リノベーションの手順書】

リノベーションの手順書

<手順書の見方>

・青●が「物件探し+リノベ」をするパターン
・緑●が「リノベのみ」です
リノベーション会社によって項目の順番は違うもののおおよその流れは上図になりますので参考になさってみてください。
ここからは手順書の【1】〜【16】まで順を追って見ていきましょう。


【1】希望や条件のお打ち合わせ

>物件
物件を探してもらうのに条件を伝えます。
ここがずれていると何ヶ月も時間をムダにするはめになるので、事前に決めておきましょう。
▼かならず決めておきたいこと
・最寄り駅
・月額返済額 ※月額から総予算を設定すると計画しやすい
▼予算に応じて変動
・駅徒歩
・広さ(㎡数) ※間取りは作り直すため関係なし
・駐車場の有無
・築年数

>リノベーション
どんなリノベをしたいのかイメージを伝えるために有効なのが雑誌や写真です。
ピンタレスト/Pinterest(*1)やインスタグラム/Instaglam(*2)でお気に入りの写真をストックしておきましょう。
雑誌や写真を見せながら打ち合わせするとイメージがぐっと伝わりやすくなります。

【2】資金のプランニング・ローン事前審査

物件を見る前からローン審査をするのに抵抗がある方もいらっしゃいますが「いくらお金をかけられるか?」でリノベの計画も大きく変わります。「物件+リノベ費用」で4,000万円しかローンが組めないのにトータル”5,000万円”の計画で探していて、結果ローンが組めなくて一から探し直し。な〜んていうことは、よくある話なのです。また、想像以上に物件はすぐに売れてしまうので、気に入った物件に出会えたらすぐに購入できる事前準備ができているかどうかがお気に入り物件をGETする超重要ポイントなのです。ローンはリノベ会社が手配してくれます。

【3】物件探し・内見(候補の絞り込み)

条件や予算に合った物件を探していきます。
物件そのものに目が行きがちですが、住環境がもっとも大事です。近くに公園があったり、スーパーにすぐ行けたり、物件までの道が平坦..etc
「住環境が気にいるかどうか→物件そのものがどうか」の順に探していきましょう。

【4】リノベの現地調査と概算見積り

物件の買付を入れる手前で”希望のリノベーションが本当にできるか?”をリノベ会社に見てもらうことをオススメします。
特に”水回り”を移動したい場合。排気口の位置や解体できない耐震壁があって希望の位置にキッチンやお風呂を移動できない物件が往々にしてあります。マンションの場合は、管理規約集や使用細則を確認して”工事にどういった制限があるのか?”しっかり確認しましょう。
リノベに慣れている会社であれば1週間程度で概算見積りを作成してくれます。
リノベのプランにもよりますが以下がスケルトンリノベーションの㎡単価の目安です。
・ マンション 15〜20万円/㎡(スケルトン)
・ 戸建て 18〜25万円/㎡(外壁+屋根含む)
“予算を決めてそのなかで実施できるリノベ”で見積りをしてもらうことも可能ですが
いざ建材や設備を決めていくタイミングに入ると夢が膨らみ予算が足りなくなるケースがほとんど。
リノベ会社の意見も聞きながら余裕を持った予算取りをしましょう。

【5】物件の買付申込み(購入予約)

気に入った物件が見つかったらすぐに買付申込書を提出しましょう。
自分が内見したあとに内見したお客様がすぐに買付を入れて時間差で買えなかった(;_;)。なんていう悔しい思いを物件探しをしていくと必ず体験します。また、買付申込書には通常ローン特約といって”ローンが通ったら買います”という条件を入れて出すのですが、事前審査が通っていると売主も売買契約を早く成立させたいので、1番手で買付が入っていても「事前審査が通っているならあなたを優先します」といったミラクルが起こったりもします。本気で物件を探しているお客様は【3】の準備は必ずやっておきましょう。
ちなみに、買付申込書を出したからといって絶対に購入しなければならない訳ではないので安心してください。

【6】物件の売買契約

無事に買付申込書が通ったら(売主さんがあなたに売りますとOKを出す)売買契約をします。
不動産会社は「重要事項説明書」という書面で物件の詳細やマイナスとなるような点を買主に対して契約前に必ず説明する義務があります。売買契約日に「重要事項説明→契約」という流れをとる不動産会社が多いのですが、契約日の1週間前ぐらいに重要事項説明書を送ってもらってゆっくり目を通してわからない点は事前に確認を取って契約日当日を迎えるようにしましょう。
また、売買契約時には物件価格の5%程度の”手付金”を現金で支払います。

【7】リノベの見積りと請負契約

物件の買付申込みから売買契約までおおよそ1ヶ月程度時間がかかります。
【4】の概算見積りから設備機器や床材など費用のウエイトが大きいものの仕様を固めつつ
正式なお見積りを作成してもらいましょう。
リノベに慣れている会社は【4】の時点でかなり正確に出してくれるので大きなブレは発生しません。
正式な見積書を作成してもらったら請負契約を締結します。

【8】ローンの本申込みと契約

金融機関で「物件+リノベ」の合計額で正式にローンの本申込みをします。
無事にローンが可決したら金融機関とローンの契約(金消契約)をします。

【9】物件引渡し/決済(所有権移転)

金融機関に売主・買主・不動産会社が集まって物件の引渡し手続きをします。
買主から売主に物件代金を払い、所有権を自分に移転してもらいます。

【10】リノベの詳細打ち合わせ

優先順位をつけましょう。
“絶対にやりたいリノベーション”をベスト3ぐらい選んでおくと
「どこにお金をかけるか」が明確になるのでスムーズにプランニングが進みます。
打ち合わせは1週間に1回のペースなどで6~10回程の打ち合わせを実施して仕様を決めていきます。
必要に応じて建材メーカーのショールームに行ったりサンプルを取り寄せてもらいイメージを膨らませていきます。
着工後の仕様変更はできないので納得のいくまでしっかり詰めておきましょう。

【11】リノベプランの確定

プランニングがはじまるとあれもこれもと夢が膨らむものでどうしても予算オーバーになりがちです。
【7】の見積り範囲内でコストを収めてもらうようにリノベ会社にお願いしましょう。
当初予算からオーバーしても実施したいリノベがある場合は差額分の「変更合意書」を締結します。

【12】リノベ工事前調査/仕様確認

現地で確定したプランの最終すり合わせを実施します。
軽微な変更などはここで要望を出して修正してもらいましょう。

【13】管理組合への工事申請

マンションの場合は管理組合への工事申請が必要になります。
大体のマンションが工事着工日の2~3週間前までの申請になります。
申請形式や書類などは管理規約(使用細則)に載っていますのでリノベ会社にチェックしてもらいましょう。

【14】着工

一般的なリノベ会社は「解体時」「中間時」「竣工時」の3回立ち会いチェックを実施してくれます。
基本的に工事途中の仕様変更はできませんが、どうしても変更したい場合はリノベ会社に相談しましょう。
但し、着工後の仕様変更は様々な工程に影響するため別途費用が発生する可能性が高いです。

【15】完成

リノベの規模にもよりますが平均1.5~2.5ヶ月で完成となります。
完成検査には図面や仕上げリストを見ながらプラン通りのリノベが実施されているかどうかをチェックしていきます。
気になる点があれば手直ししてくれますので遠慮なくリノベ会社に伝えましょう。

【16】アフターサービス

工事箇所については引渡しから2年間の保証が一般的となります。(自然素材などについては1年間のものもあります)
保証が充実しているリノベ会社ではキッチンやお風呂などの設備機器について10年間の保証をつけることもできます。
また、「2ヶ月後or半年後」「1年後」に施工不良がないか定期点検をしてくれるリノベ会社が多いです。




リノベーションの手順書はいかがだったでしょうか?
これであなたも友人にリノベーションの流れを教えてあげられるはず。
他にも聞きたいことがあれば遠慮なく問い合わせフォームからご連絡ください。

トウケンコウでは 「物件探し+リノベ」 も 「リノベのみ」 も ご対応が可能です。
リノベーションの専門家「リノベーションアドバイザー」もおりますので、お気軽にお問い合わせくださいませ。


(*1) Pinterest(リノベのイメージ写真の検索に便利)
(*2) Instaglam by Tokenko(施工イメージの写真が豊富)


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