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中古リノベでも住宅ローン控除が受けられる|トウケンコウ|千葉の工務店

住宅ローン控除があるのは知ってるけどどうやったら受けられるの?
旧耐震物件だと住宅ローン控除は受けられないって聞くけど実施はどうなの?」

そんな疑問をお持ちのお客様も多いのではないでしょうか。
意外と明確な記載がない「中古リノベ」の住宅ローン控除について
事例をもとにわかりやすく解説したいと思います。

【住宅ローン控除のしくみ】

住宅ローン控除のしくみ

<例>

①中古マンション
築26年 70㎡ 2,390万円
リノベ費用 1,210万円(税込)

②中古戸建て
築22年 90㎡ 2,800万円
リノベ費用 2,500万円(税込)


<重要>

中古リノベのセットローンでは「物件金額の控除枠」と「リノベ費用の控除枠」が別々になります。
それぞれ満たす要件も変わってくるので注意が必要です。

■物件の住宅ローン控除枠 =上限2,000万円(*1) ×1% ×10年
■リノベ費用の住宅ローン控除枠 =上限4,000万円 × 1% ×10年
(*1)売主が法人の場合は上限4,000万円まで

まずは「物件の住宅ローン適用条件」からみていきましょう。
自分の買おうとしている物件に照らし合わせて1つずつチェックしていってみてください。


【中古物件の住宅ローン控除を受ける適用条件】

(1)取得した中古住宅が次のいずれにも該当する住宅であること。
(2)建築後使用されたものであること。
(3)家屋が建築された日からその取得の日までの期間が20年(マンションなどの耐火建築物の建物は25年)以下であること。
または、地震に対する安全上必要な構造、耐震基準に適合する建物であること。
(4)平成26年4月1日以後に取得した中古住宅で、取得日までに耐震改修の申請し、
入居までに耐震基準に適合すると証明されたものであること。
(5)取得の時に生計を一にしており、その取得後も引き続き生計を一にする親族や特別な関係のある者などからの取得でないこと。また、贈与による取得でないこと。
(6)取得の日から6か月以内に居住の用に供し、適用を受ける各年の12月31日まで引き続いて住んでいること。(住民票ベース)
(7)控除を受ける年の年収が3,000万円以下であること。
(8)住宅の床面積が50平方メートル以上(登記簿上の専有面積)であり、床面積の2分の1以上が自己の居住用であること。
(9)住宅ローンの借入期間が10年以上であること。
(10)居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例を過去2年間受けていないこと。

※国税庁「No.1214 中古住宅を取得した場合(住宅借入金等特別控除)」より抜粋

大事になってくるのが(3)です。
なぜなら「古い物件をお得に買ってリノベしてかしこく住まう」という
中古リノベの醍醐味を享受するには築年数オーバーの物件選びが中心になるからです。


■築年数について

<例>①②ともに築年数オーバーのためそのままだと住宅ローン控除が受けられませんが
(3)を読み込んでいくと「地震に対する安全上必要な構造・耐震基準に適合する建物であること」とあります。
この「耐震基準に適合した建物であること」を証明するものが以下の3つとなります。
3つのうちどれかを取得できれば築年数オーバーでも住宅ローン控除が受けられるようになります。

その1:「耐震基準適合証明書」を取得する
その2:「既存住宅性能評価書」による耐震等級評価が等級1~3
その3:「既存住宅売買瑕疵保険」に加入する

このなかでもっともポピュラーで実務上も利用されているものは「耐震基準適合証明書」です。
費用は5~10万円(税別)程度で取得できますが耐震補強が必要になるケースも出てきたりするので
詳しい内容はリノベ会社に聞いてみましょう。

住宅ローン控除の適用条件

次に「リノベ費用の住宅ローン適用条件」についてみていきます。

【リノベ費用の住宅ローン控除を受ける適用条件】

大前提にリノベ費用の控除を受けるためには「増改築等工事証明書」が必要になります。
増改築等工事証明書を発行するためには以下の第1~6号工事に該当する必要があります。

第1号工事:戸建てなどの増築、改築、建築基準法に規定する大規模の修繕又は模様替えの工事
第2号工事:マンションなどの区分所有部分の床、壁、階段の過半について修繕又は模様替えの工事
第3号工事:家屋の居室、調理室、浴室、便所、洗面所、納戸、玄関又は廊下の一室の床、壁の全部について修繕又は模様替え工事
第4号工事:現行の耐震基準に適合させるための耐震改修工事
第5号工事:一定のバリアフリー改修工事
第6号工事:一定の省エネ改修工事

※一般社団法人住宅推進リフォーム協議会「リフォームの減税制度」より抜粋

外構工事は対象外だったりどこまでの工事が第1~6号工事に該当するかなど
細かい条件がありますので詳しい内容はリノベ会社に聞きましょう。

増改築等工事証明書
増改築等工事証明書


無事に①②ともに適用条件をクリアするとリノベセットローンを使って
「物件金額の控除」と「リノベ費用の控除」を受けられます。
<例>①②で実際に計算してみましょう。

①中古マンション
物件価格 2,390万円 → 売主が個人の場合は限度額が2,000万円なので1%で20万円
リノベ費用 1,210万円 → 限度額が4,000万円なのでそのまま1,210万円×1%=12.1万円
控除対象は32.1万円となります。

②中古戸建て
物件価格 2,800万円 → 売主が個人の場合は限度額が2,000万円なので1%で20万円
リノベ費用 2,500万円(税込)→ 限度額が4,000万円なのでそのまま2,500万円×1%=25万円
合計45万円となりますが上限が40万円までなので控除対象は 40万円 となります。


【まとめ】

・「耐震基準適合証明書」
・「増改築等工事証明書」

のふたつが揃えば中古リノベでもきちんと「住宅ローン控除」が使えます。
利用できる制度は最大限活用して中古リノベでかしこくマイホームを買いましょう。
中古リノベをご検討のお客様はお気軽にお問い合わせくださいませ。



※本記事は2021年9月時点の当社調べによるものです。
※住宅ローン控除制度は定期的に情報更新がされますので最終的な確認は「税務署」および「税理士」にご相談ください。

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