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リノベーションの手順書|トウケンコウ|千葉

中古物件を買ってリノベーションしたいお客様が増えてきたのを実感しているこの頃。
でもいざリノベーションを検討しはじめるとわからないことが多いのも確か。

・どんな会社に相談すればいいのか?
・どんな手順でリノベーションするのか?
・物件を先に決めちゃっていいのか?
・ローンはどうやって手配する?
・物件は不動産会社に依頼するんだけど(or持ち家)リノベーションだけお願いできるのか?

そんな疑問を図解して解説していきたいと思います。

【リノベーションの手順書】

リノベーションの手順書

リノベーション会社によって順番は違うものの、
・青●が「物件探し+リノベ」をするパターン
・緑●が「リノベのみ」です
全体の流れは上図になりますのでじっくり見てみてください。
ここからは手順書の番号【1】〜【16】までをスムーズに進めるためのポイントを見ていきましょう。

<Point>


【2】希望や条件のすり合わせ

>物件
物件を探してもらうのに条件を伝えます。
ここがずれていると何ヶ月も時間をムダにするはめになるので、事前に決めておきましょう。
▼かならず決めておきたいこと
・最寄り駅
・月額返済額 ※月額から総予算を設定すると計画しやすい
▼予算に応じて変動
・駅徒歩
・広さ(㎡数) ※間取りは作り直すため関係なし
・駐車場の有無
・築年数

>リノベーション
どんなリノベをしたいのかイメージを伝えるために有効なのが雑誌や写真です。
ピンタレスト/Pinterest(*1)やインスタグラム/Instaglam(*2)でお気に入りの写真をストックしておきましょう。
雑誌や写真を見せながら打ち合わせするとイメージがぐっと伝わりやすくなります。

【3】資金計画・ローン事前審査

物件を見る前からローン審査をするのに抵抗がある方もいらっしゃいますが「いくらお金をかけられるか?」でリノベの計画も大きく変わります。物件+リノベ費用で4,000万円しかローンが組めないのにトータル”5,000万円”の計画で探していて、結果ローンが組めなくて一から探し直し。な〜んていうことは、よくある話なのです。また、想像以上に物件はすぐに売れてしまうので、気に入った物件に出会えたらすぐに購入できる事前準備ができているかどうかがお気に入り物件をGETする超重要ポイントなのです。ローンはリノベ会社が手配してくれます。

【4】物件探し・内見

条件や予算に合った物件を探していきます。
物件そのものに目が行きがちですが、住環境はもっと大事です。近くに公園があったり、スーパーにすぐ行けたり、物件までの道が平坦..etc
「住環境が気にいるかどうか→物件そのものがどうか」の順に探していきましょう。

【5】候補物件のリノベ調査

物件の買付を入れる手前で”希望のリノベーションが本当にできるか?”をリノベ会社に見てもらうことをオススメします。
特に”水回り”を移動したい場合。排気口の位置や解体できない耐震壁があって希望の位置にキッチンやバスを移動できない物件が往々にしてあります。マンションの場合は、管理規約集や使用細則を確認して”工事にどういった制限があるのか?”しっかり確認しましょう。

【6】物件の買付申込み(購入予約)

気に入った物件が見つかったらすぐに買付申込書を不動産会社に提出しましょう。
自分が内見したあとに内見したお客様がすぐに買付を入れて時間差で買えなかった(;_;)。なんていう悔しい思いを物件探しをしていくと必ず体験します。また、買付申込書には通常ローン特約といって”ローンが通ったら買います”という条件を入れて出すのですが、事前審査が通っていると売主も売買契約を早く成立させたいので、1番手で買付が入っていても「事前審査が通っているならあなたを優先します」といったミラクルが起こったりもします。本気で物件を探しているお客様は【3】の準備は必ずやっておきましょう。
ちなみに、買付申込書を出したからといって絶対に購入しなければならない訳ではないので安心してください。

【7】物件の売買契約

無事に買付申込書が通ったら(売主さんがあなたに売りますとOKを出す)売買契約をします。
不動産会社は「重要事項説明書」という書面で物件の詳細やマイナスとなるような点を買主に対して契約前に必ず説明する義務があります。売買契約日に「重要事項説明→契約」という流れをとる不動産会社が多いのですが、契約日の1週間前ぐらいに重要事項説明書を送ってもらってゆっくり目を通してわからない点は事前に確認を取って契約日当日を迎えるようにしましょう。
また、売買契約時には物件価格の5%程度の”手付金”を現金で支払います。

【8】リノベの概算見積り

リノベに慣れている会社であれば1週間以内に作成してくれます。
リノベのプランにもよりますが以下がスケルトンリノベーションの㎡単価の目安です。
・ マンション 15〜18万円/㎡(スケルトン)
・ 戸建て 25〜28万円/㎡(外壁+屋根含む)
限られた予算でも建材の選び方で費用を落としていけますので、遠慮なくリノベ会社に相談しましょう。

【9】リノベのコンサルティング申込み

本格的なプランニングをしてもらうためにリノベのコンサルティング申込みをします。
プランニングシートをもとに、デザイン、間取り、図面の作成など「自分たちがイメージしているリノベ」を具体化していきます。

【10】リノベの詳細打ち合わせ/最終見積り

優先順位をつけましょう。
“絶対にやりたいリノベーション”をベスト3ぐらい選んでおくと「どこにお金をかけるか」が明確になるのでスムーズにプランニングが進みます。リノベの仕様を決めていくのは1週間に1回のペースで3~5回程の打ち合わせを実施して決めていきます。必要であれば建材メーカーのショールームに行ったりしてイメージを膨らませます。
工事開始後の仕様変更はできないので納得のいくまでしっかり詰めておきましょう。
仕様が確定すると”最終見積り”を作成してくれます。

【11】リノベの請負契約/ローン本申込み

リノベ工事の契約をしてローンの本申込みをします。
「物件+リノベ」の合計額でローンの本申込みをして正式にローンを通します。

【12】物件決済/物件引渡し(所有権移転)

売主に物件代金を払い、所有権を自分に移転してもらってはじめて自分のものになります。
ここから工事に向けて準備に入ります。
また、物件部分のローンが”スタート”します。

【13】リノベ工事前調査/仕様確認

所有権が移転されたタイミングでプランした内容の最終チェックをします。
軽微な変更などはここで要望を出して修正してもらいましょう。

【14】管理組合への工事申請

マンションの場合は管理組合への工事申請が必要になります。
大体のマンションが工事着工日の2~3週間前までの申請になります。申請形式や書類などは管理規約(使用細則)に載っていますので【11】のタイミングでリノベ会社にチェックしてもらうようにしてください。

【15】リノベ工事〜完成

平均2ヶ月で完成となります。
工事のタイミングで設置してもらいたい建材などはリノベ会社の工程に合わせて現場に送るようにしましょう。
工事途中の仕様変更は基本的にはできませんが、どうしても変更したい場合はリノベ会社に相談しましょう。
但し、着工後の仕様変更は様々な工程に影響するため別途費用が発生します。




リノベーションを進める上でのポイントはいかがだったでしょうか?
これであなたも友人にリノベーションの流れを教えてあげられるはず。
他にも聞きたいことがあれば問い合わせフォームからご質問ください。

トウケンコウでは 「物件探し+リノベ」 も 「リノベのみ」 も ご対応が可能です。
リノベーションの専門家「リノベーションアドバイザー」もおりますので、お気軽にお問い合わせくださいませ。


(*1) Pinterest(リノベのイメージ写真の検索に便利)
(*2) Instaglam by Tokenko(施工イメージの写真が豊富)


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